传说中的呈贡第一高，真保不住了吗？
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导语：
这个月中旬，呈贡公示了4宗闲置土地。
这件事本身稀松平常，但因为其中一宗用地涉及到传说中未来的“呈贡第一高”，事情瞬间就有意思了。
先来看看到底是哪宗地：
此次公示包含两宗商业用地与两宗工业用地，其中编号为KCC2012-25-A8的地块，曾被视作未来的“呈贡第一高”。
图源呈贡区人民政府官网
那这宗地块为什么会有这样的称号呢？一切还得从当初的挂牌成交说起。
2019年8月时，编号KCC2012-25-A1-A8的8宗地块挂牌出让，这在当时引发了业内的广泛关注。
因为这批地块中的3宗商业用地，容积率全都达到了罕见的15以上。
尤其是编号A8的地块，占地虽不大只有约14亩，但容积率却高达惊人的19.5，而且出让文件中明确要求其建筑限低200米。
要知道，彼时规划中的昆明第一与第二高，容积率也不过才12和13.4；接近20的容积率，这楼得修到多高啊？
这当中还有个耐人寻味的背景——就在这批地块挂牌的前一年，本地刚新鲜出炉了一份《昆明市城市设计导则(试行)》。
这份规划文件限定了城市各区域的天际线高度，而针对呈贡的建筑限高则是300米。
图源昆明城市设计导则
所以，不管是目前288米的实质性呈贡第一高，还是当年早些时候说过要冲击这一称号的康美健康城，都卡在了300米这条线下。
而这宗A8地块的超高容积率，给了人遐想的空间：其是否有可能突破呈贡300米的限高呢？
因为根据地块编号来看，其收储整理的时间应该在2018年以前；如果相关设计导则遵循不溯及既往的原则，那一切皆有可能。（而即便A8也是踩线，反正康美健康城现在是无了，有条件冲击第一高的种子选手还是它。）
最终，这批地块被上海虹欣置业有限公司，以及昆明浦项科技开发有限公司以约7.1亿的底价联合摘得；而其背后的东家，则分别是鹏欣地产和北京世博。
图源原昆明市土地和矿业权交易网
说到这也许有人反应过来了，没错，这批地块所对应的项目，正是目前的鹏欣漫城都荟；而这个传说中的“呈贡第一高”，正是其商业配套之一。
只不过，从近期的闲置土地公示来看，也许这所谓的“呈贡第一高”，暂时只能停留在传说中了。
其实，如果事后诸葛亮一下，这一“呈贡第一高”要流产的征兆，可能早已显现端倪。
拿地7个月之后，漫城都荟项目过规；而也正是这份批前公示，透露出了两个关键信息：
图源昆明自规局。下同
一是编号A6与A7的两宗商业用地，容积率均与上限有着显著差距——前者土地出让成交时的上限为15，过规时只有10.52；而后者上限为17，实际仅9.8。
虽说容积率上限这件事的表述往往是小于等于，只要不超限那都是合理的；但在项目实际落地时，往往都是卡着线来的。
因为对住宅而言，低于容积率上限太多，意味着可售物业数量会大大减少，将直接影响到项目盈利；而对商业而言，除了类似问题外，还意味着规格可能会降低。
要知道在当初的出让文件中，对A6-A8这三个商业地块未来呈现的建筑，是有着一长串高规格要求清单的：
①引入至少两个发达国家的城市政府性交流机构；
②引入至少两个在世界500强企业中排名不低于200位的企业中国西南区域总部；
③引入国际排名前十的五星级酒店品牌；
④项目内入驻企业纳税规模每年不低于6亿元。
所以说当初挂牌时的高容有多惊艳，过规时的指标缩水就有多让人大跌眼镜。
别的先不说，只高度一项，按公示内容来看这两个地块的建筑仅约140米——作为“呈贡第一高”的附属，未免差了点意思。
那A8地块又怎么样呢？这就涉及第二个关键信息了：批前公示中压根未涉及这一明星项目。
往好的方面想，也许是因为200米的限低，使得其规划设计难度过大、用时也更长，因此拆分为独立组团后续再做环评过规，类似操作不算少见；
但你也可以往坏的方面想，也许还是因为难度太大了，开发企业想与呈贡协商调规，那自然无法在当时进行批前公示。
两种解释都有可能，一些内情我们不得而知不敢轻易下结论，唯一能确定的是自这7宗地块过规后，迟迟未见A8地块过规的消息；其再次出现在大家视野中，已经是此次的闲置土地公示了。
所以说还是那句话，见仁见智。
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最后聊聊今天标题中提到的问题，也即这一“呈贡第一高”后续的命运走向。
近期有其他媒体在报道这件事时，频繁提到了“泡汤”这个词以及两份文件，分别是《云南省加强批而未供和闲置土地处置三年行动计划（2022-2024年）》，与《云南省开发区土地出让和利用专项整治行动方案》。
但根据公开信息来看，这两份文件更多还是定计划和铺节奏，真正涉及闲置土地处置具体原则措施的，是更上位的几份通知和办法。
就比如，2012年出炉的《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号），详细规定了闲置土地的调查认定和处置利用细节。
其中提到，闲置原因可区分为两大类，一种是由于地方有关部门行为导致的延迟。
这类情况可以通过①采取延长动工开发期限，②调整土地用途、规划条件，③由政府安排临时使用，④协议有偿收回用地使用权，⑤置换土地等方式来处理用地使用权。
但如果非有关部门原因，那根据闲置时长会有两种处理方法——一是未动工开发满1年的，按土地出让或划拨价款的20%征缴闲置费，且不计入生产成本；
二是未动工开发满两年，有关部门将下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回用地使用权。
结合前面提到的用地情况及公示内容，相关地块闲置原因已认定为企业自身原因，闲置时间距今刚好两年，大概率是按最后一种情形，也即未动工开发满两年来处理了。
所以公示过后，下一步应该就是下达相关《决定书》了；当然这当中企业还有申请行政复议或是提起诉讼的权利，但考虑到其闲置原因及时间，结局大概率很难改变。
但是，就此下定论说“泡汤”，也不算太严谨。
因为根据另一份《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》中的规定，原国有土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的，可由地方相关部门依法收回土地使用权进行招拍挂。
这也很好理解，收回闲置土地的目的不是为了将其束之高阁，而是为了后续的盘活推进。
理论上来讲，前面提到的A8地块，是存在保留原先规划，或做出部分调整后重新入市的可能的。
只不过，一要看地方准备怎么调整，二要看A8如果真收回了，准备怎么处理。
图源云南好房，摄于项目2022年交房时
毕竟漫城都荟的住宅部分呈现相对顺利，其他两个商业地块也还在推进，单剔出一块商业来有多大的吸引力是个问题；而呈贡能不能撑起来这样的第一高，也得打个问号。
所以更加准确的说法，应该是原先的“呈贡第一高”暂时梦碎了，但未来的“呈贡第一高”，还不见得就此完全告吹。
未来的事，谁知道呢？
翻阅历史报道的过程中，在某篇推文下的评论区看到了这样的画风，也许这才是最适合今天文章的结尾。
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